전 임대사업자로부터 민간임대주택주택을 포괄승계하여 ’20.8.18. 이후 등록신청한 경우 최소 임대의무기간

종합부동산세법 시행령 부칙(제31085호, 2020.10.7.) 제3조 및 제4조는 납세의무자가 민간임대주택법 제5조제1항에 따라 등록신청한 날을 기준으로 적용하므로, 전 임대사업자가 ’20.8.17. 전에 등록한 민간임대주택을 포괄승계하기 위해 ’20.8.18. 이후 등록신청한 경우 최소 임대의무기간은 종전 규정(8년)이 아니라 개정 규정(10년)이 적용됨

[회신] 다른 임대사업자가 이미 임대주택으로 등록한 주택을 취득하는 경우 임대사업자인 양수인(납세의무자)은 양도인에게 적용되는 「종합부동산세법」상 세제혜택과 과세요건 등을 승계하지 않는 것이므로, 같은 법 시행령 부칙(제31085호, 2020.10.7. 이하 “부칙 규정”이라 함) 제3조 및 제4조를 적용함에 있어 2020년 8월 18일 전 또는 이후에「민간임대주택에 관한 특별법」제5조제1항에 따라 등록 신청한 경우인지 여부는 납세의무자(양수인)가 등록 신청한 날을 기준으로 적용합니다. 따라서, 귀 질의의 사실관계와 같이 다른 임대사업자가 2020년 8월 18일 전에 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조제1항에 따라 등록한 주택을 취득한 납세의무자가 같은 법 제43조제2항에 따라 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하기 위해 2020년 8월 18일 이후 같은 법 제5조제1항에 따라 등록 신청한 경우, 부칙 규정 제3조에 따라 「종합부동산세법 시행령」제3조제1항제7호나목 및 같은 항 제8호가목2)의 최소 임대의무기간은 개정 규정인 10년을 적용하는 것입니다. 1. 사실관계 | | ’17.1. | ’17.12. | ’21.3 | ’21.4. | | | -------▲--------------▲-------------◎--------------▲------- | | 서울 용산 ○○ 일원 기업형임대주택 민간임대주택 등록 (甲) | 포괄양수 계약(乙-甲), 임대주택 착공(甲) | 임대주택 준공, 소유권 취득(甲) | 임대주택 포괄양수 등록(乙) | - ’17. 1월 甲법인 서울 용산구 ○○ ○○번지 일원 지상에 임대주택을 개발하여 임대하는 사업을 추진하여 기업형임대 주 택 중 민간임대주택으로 ○○채 등록 - ’17.12월 甲법인은 乙법인에게 해당 임대주택 ○○채를 준공 직후 양도하기로 민간임대주택법 제43조제2항 에 따라 임 대 사 업자 로 서 의 지위를 포괄승계하는 방식으로 매매계약 체 결, 매매계약 체결 직후 임대주택 건설 공사 착공 * 취득 당시 재건축사업 관리처분계획인가 고시된 정비구역 내 소재함 - ’21.3월 甲법인은 임대주택이 준공되어 소유권을 원시취득 - ’21.4월 乙법인은 상기 매매계약에 따라 임대주택 ○○채를 포괄 양 수 방식으로 임대사업자 등록을 하고 소유권을 승계취득함 2. 질의내용 - ’20.8.17. 이전에 전 공공지원(기업형)민간임대주택 중 민 간 임대주택을 ’20.8.18. 이후 민간임대주택법 제43조 제 2 항 에 따 라 임대 사업자로서의 지위를 포괄승계하여 임대주택으로 등록신청한 경우 - 종합부동산세법 시행령에 따른 최소 임 대 의 무기간이 전 임대사업자가 등록신청한 날을 기준으로 하여 같은 영 부칙 제31085호 제4조에 따라 8년인지, - 신청법인이 등록신청한 날을 기준으로 하여 같은 부칙 제3조에 따라 10년인지? 3. 관련법령 □ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ④ 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 에 는 1세 대 1주택자로 본다. 2. 1세대 1주택자가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택 을 대 체 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 대통령령 으 로 정 하는 경우 □ 종합부동산세법 시행령(2020.8.7. 대통령령 제30921호로 개 정된 것) 제3조【합산배제 임대주택】 ① (생략) 7. 건설임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제 4 호 에 따 른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장 기 일 반 민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주 택등"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주 택이 2호 이상인 경우 그 주택 나. 10 년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. (생략) 8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1) 부 터 3) 까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까 지 에 해 당하는 주택의 경우는 제외한다. 가. 적용요건 2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. (생략) □ 종합부동산세법 시행령(2020.8.7. 대통령령 제30921호로 개 정되기 전의 것) 제3조【합산배제 임대주택】 ① (생략) 7. 건설임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제 4 호 에 따 른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장 기 일 반 민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주 택등"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주 택이 2호 이상인 경우 그 주택 나. 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. (생략) 8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1) 부 터 3) 까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까 지 에 해 당하는 주택의 경우는 제외한다. 가. 적용요건 2) 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. (생략) | □ 종합부동산세법 부칙 <제31085호,2020.10.7> ○ 제3조(의무임대기간에 대한 적용례) 제3조제1항제7호나 목 및 같은 항 제8호가목2)의 개정규정은 2020년 8월 18 일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항 에 따라 등록 신청(같은 조 제3항에 따라 임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함한다)한 경 우부터 적용한다. ○ 제4조(의무임대기간에 관한 경과조치) 2020년 8월 18일 전 에 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제 17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 로 개정되기 전 의 것을 말한다) 제5조제1항에 따라 등록 신청(같은 조 제3항 에 따라 임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고 를 포함한다)한 경우의 의 무 임대기간에 관하여는 제3조제1항 제7호나목 및 같 은 항 제8호가목2)의 개정규정에도 불구하 고 종전의 규정 에 따른다. | 4. 관련 해석사례 □ 기획재정부 재산세제과-680, 2019.10.10. 1. ｢종합부동산세법 시행령｣(2019.2.12. 대통령령 제29524호로 일 부개 정 된 것) 제3조 제1항 제1호·제2호·제7호·제8호의“임대 보 증 금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것”이 라 는 규정(이하 “쟁 점 규정”이라 한다)을 적용함에 있어서,임대주택 의 임대의무기 간 동안에는 1년 단위로 임대료를 증액하고 그 증 액의 범위를 임대 료 의 5퍼센트로 한정하는 것이므로 임대기 간 을 2년으로 정하고 임대료를 증액하는 청구가 없었던 계약이 만 료되어 임대차계약을 갱신하거 나 새로 체결하는 경우에는 1 년 전 임대료를 기준으로 5퍼센트의 범 위에서 증액할 수 있는 것 입니다. 2.“쟁점 규정”은 관련 부칙 제3조에 따라 그 시행일(2019.2.12.)이 후 주 택 임대차계약(표준임대차계약분)을 갱신하거나 새로 체결하 는 분부터 적용하되, 동 시행일 이후 최초로 표준임대차계약(갱신 포함)을 체 결하는 경우에는 해당 표준임대차계약을 기준으로 하여 적용하 는 것이며, 다른 임대사업자가 이미 임대주택으로 등록한 주택을 취득 하 는 경우 임대사업자인 양수인은 양도인 에 게 적용되는「종합부동산세 법」 상 세제 혜택과 과세요건 등을 승 계하지 않는 것입니다. □ 수원지방법원2023구합109, 2023.12.21. (대법원2024두66518, 2025.4.3. 심리불속행 기각) 살피건대, 앞서 본 사실에 앞서 든 증거들과 변론 전체의 취 지 에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정 들 을 모두 종합 하 여 보면, 이 사건 주택은 민간매입임대주택으로서 구 종합부동산세 법 시행령 제3조 제1항 제2호 나.목에서 정한 ‘5년 이상 계속하여 임 대하는 것일 것’이라는 요건을 충족하 지 못하여 합산배제 임대주 택 에 해당하지 않는다고 봄이 타당하 다. 이 사건 주택과 함께 임대사업자 지위를 포괄적으 로 양도하 였 다 는 등의 원고가 주장하는 사정만으로 이와 달리 보기 어렵다. ① ㉮ 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 나.목은, 민 간임대 주택법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택의 합 산 배 제 임대주택 요건으로, ‘ 민간임대주택법 제2조 제7호 의 임대사업자 ( 민간임대주택법 제5조 에 따른 임대사업자등록을 한 자)가 과 세 기준일 현재 소득세법 또는 법인세법상의 주 택 임대업 사 업자등록(2018년 귀속분부 터는 2018. 3. 31. 이 전에 사업자등 록 을 한 주택에 한정)을 하고 임대하고 있는 것으로 서 5년 이상 계속 하 여 임대하는 것’을 정하고 있다. ㉯ 그리고 구 종합부동산세법 시행 령 제3조 제7항 제1호에 서 는, ‘구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 나.목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 해당 주택의 임대를 개시한 날로 부 터 계산하는 것’으로 정하고 있다. ㉰ 이러한 규정 에 의하면, 종 합부동산세의 과세표준 주택 수에서 합산 배제되는 임대주 택 은 ‘과세기준일 당시 민간임대주택법상 임대사업자등록과 소득 세 법 상 사업자등록을 모두 갖추고 5년 이상 계속하여 임대’하고 있는 임 대주택이어야 한다. ㉱ 원고가 2015. 9. 24. 이 사건 주택을 매 입임대주택으로 하는 주택임대사업자등록을 하고, 2020. 8. 18. 이 사건 주택을 양도한 사실은 앞서 본 바와 같 다. 그리고 원고 는 1996. 8. 28. 이 사건 주택을 사업장 소 재지로 하는 사업자등록을 하였는바(을 제3호 증), 소득세 법 상 사업자등록과 민간임대주택법상 임대사업자등록을 모두 갖춘 위 2015.9. 24.부터 이 사건 주택을 양도한 위 2020. 8. 18.까 지 기간이 5년에 이르지 못하는 점은 역 수상 명백하다. ② 또한, 위 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 은, 원고 와 같 이 임대사업자가 임대주택을 양도하고, 임대사업자의 지위 를 포괄승 계 하 는 임대주택을 종합부동산 세 결정에 있어 주택 수의 합산에서 제 외 한다고 규정하고 있지 않다. ③ ㉮ 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 에서는 해당 임 대 주택의 승계취득, 임대사업자의 변경 등에 있어 그 전후 의 임 대기간 계산에 관하여 규정하고 있는데, 상속으로 인하여 피 상 속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경 우 에 는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산하고(제2 호), 합병ㆍ분할 또는 조직변경을 한 법인(이하 ‘합병법인등’이라 한 다)이 합병ㆍ분할 또는 조직변경전의 법 인(이하 ‘피합병법인 등 ‘이 라 한다)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인등의 임 대 기간을 합병법인등의 임대기간에 합 산 하며(제3호), 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업ㆍ재 건 축 사 업 또는 빈 집 및 소규모주택 정비 에 관한 특례법에 따른 소규모주택정 비 사 업 에 따라 당초의 합산배제 임대주택이 멸실 되어 새로운 주택을 취득 하 게 된 경우에는 새로 취득한 주택의 준공일부터 6개월 이내 에 임대 를 개시한 때에 멸실된 주택의 임대기간과 새로 취득한 주택의 임 대기간을 합 산한다(제7호). ㉯ 이러한 임 대 기간의 합산 규정 은 합산배제 임대주택의 요건(임대기간) 을 결정함에 있어 특별한 사 정을 고려하여 예외를 인정하는 것 으로서 한정적 열거로 보아 그 해당 여부를 엄격하게 해석 함 이 상당하다. ㉰ 원고와 같이 해당 임 대주택 의 양도와 임대사업 자 의 지위를 양도하는 것은, 구 종 합 부동산세법 시행령 제3조 제 7 항에서 예외적으로 전후의 임 대기간 합산을 인정해주는 경우에 해당하지도 않는다. ④ ㉮ 민간임대주택법은 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국 민 의 주거생활을안정시키는 것을 목적으로 하고, 그동안의 법률의 개 정으로 임대주택 유형별로 임대의무기간이 변 경 되 어왔 다. ㉯ 반면, 종합부동산세법은 고액의 부동산 보 유자에 대하여 종 합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대 한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함 으 로 써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함 을 목적으로 하며, 민간임대주 택 의 합산배제와 관련한 요건으로 서 계속적인 임대기간이 민간임대주택 업 의 임대의무기간과 동일 하 지 않다. ㉰ 이에 비추어 보면, 종합부동산 세 의 과세표준이 되는 주택의 수에서 제외하는 임대주택의 개념 과 범위가 민 간 임 대 주택법상의 그것과 항상 일치하는 것은 아니고, 어 떤 임대주택을 종합부동산세 과세표준이 되는 주택의 수에서 제 외하는 것이 조세부담의 형평성을 제고하고 임대주택의 공 급 을 장려하는 민간임대주택법의 입법취지를 아울러 도모 할 수 있을지 여부 등의 사항은 종합부동산세법을 입법하는 자 의 정책적 결단에 달려있다고 봄이 상당하다. ㉱ 그러므로, 어떠 한 임대주택에 대하 여 민간임대주택법상 임대의무기간의 예외가 인정될 수 있다고 하여 그러한 사정만으로 해당 임대주택이 종합부동산세 과세표준이 되는 주택의 수에서 제외될 수 있 다고 볼 수는 없다. □ 광주지방법원2019구합11712, 2020.8.21. (대법원2020두48352, 2020.12.24. 심리불속행 기각) 이 사건 임대주택이 원고의 양도에도 불구하고 민간건설임대 주 택 의 성 격을 유지함은 앞서 본 것과 같고, CC산업은 민간임대주택 법 제 43조 제2항에 따라 양도인인 원고의 민간건설임대사업자로 서 의 지 위를 포괄승계 하기는 한다. 그러나 앞서 본 사실 및 인용증거들에 변론 전체의 취지를 더하 여 알 수 있는 아래의 사정을 종합하면, 이 사건 임대주 택 의 임대의무기 간 충족 여부는 종합부동산세법 시행령 제3조 제7 항 제6호에 따라 납 세의무자인 원고의 이 사건 임대주택 보유기 간 을 한도로 하여 판 단되어야 한다. 따라서 양수인인 CC산업의 임 대기간까지 원 고의 임대기간에 합산하여 원고가 위 임 대 의 무기간을 충족 한 것으로 볼 수는 없다. (생략) 한편 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 은 임대의무 기 간 의 산 정에 관하여 정하면서 제2호, 제3호에서 임대기간이 합산되 는 경 우를 상속, 법인의 합병․분할, 조직변경으로 한정하고 있 고, 제5호에서 이와 별도로 임대기간을 충족한 것으로 간 주하는 예 외사유를 구체적으로 정하고 있다. 민간임대주택 법 제43조 제 2 항에서 임대주택을 양도할 때 임대인의 지위가 포 괄승계 된 다고 정하고 있으나, 위 규정에 따른 권리의무의 포괄승계가 위 제2호, 제3호에서 정한 상속, 법인의 합병 등 과 항상 동일한 법적 효과를 갖는 것도 아니다. 나아가 이 사건 임대주택에는 위 제2호, 제3호에 따라 임대기간을 합산하는 예외 또는 위 제5호에 따라 임대기간을 충족한 것으로 간주 하 는 예외에 해당하는 사유도 없다. 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택법으 로 전 부개정되기 전의 것)은 민간건설임대주택의 임대의무기간 을 5년 또는 10년으로 규정하다가 2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개 정 된 민간임대주택법에서는 임대의무기간을 4년 또는 8년으로 줄였음 에 도 불구하고, 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 각 호는 임대주택 의 유형별로 합산배제 임대주택에 해 당하기 위한 요건을 규정하 면 서 민간임대주택법의 임 대 의 무기간과 달리 ‘5년 또는 10년 이상 임대할 것’이라고 규정하고 있는 등의 사정을 고려하면, 종합부동산세 의 과세표 준 에 서 제외하는 임대주택의 개념과 범위가 민간임대주택법 과 항상 일치한다고 볼 것은 아니고, 어느 정도의 요건을 충족하는 임 대주택을 종합부동산세 과세표준에서 제외할 때 조세부담 의 형 평성을 제고하고 임대주택의 공급을 장려하는 민간임대주 택 법 의 입 법취지를 아울러 도모할 수 있을지는 종합부동산세법을 입 법 하 는 자의 정책적 결단에 달려있다고 할 것이다.